Cá nhân cho thuê bất động sản có phải xuất hóa đơn không năm 2026

Hoạt động cho thuê bất động sản ngày càng phổ biến, trở thành nguồn thu nhập đáng kể cho nhiều cá nhân tại Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định về thuế và hóa đơn liên quan đến hoạt động này thường xuyên có sự điều chỉnh, đặc biệt là với những thay đổi lớn trong năm 2026. Để giúp quý độc giả nắm bắt rõ ràng và chính xác các nghĩa vụ tài chính, bài viết này sẽ đi sâu phân tích những quy định mới nhất, giải đáp câu hỏi cá nhân cho thuê bất động sản có phải xuất hóa đơn không năm 2026 và cách thức kê khai thuế đúng pháp luật.

Năm 2026 đánh dấu sự ra đời và có hiệu lực của nhiều văn bản pháp luật quan trọng như Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Nghị định 141/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC. Những văn bản này đã thay thế và bổ sung nhiều điểm mới so với các quy định trước đây, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ thuế và việc sử dụng hóa đơn điện tử của cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản. Việc hiểu rõ những thay đổi này không chỉ giúp cá nhân tuân thủ pháp luật mà còn tránh được những rủi ro và phạt vi phạm không đáng có.

Cơ sở pháp lý và những điểm mới về thuế cho thuê bất động sản năm 2026

Năm 2026 mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong hệ thống pháp luật về thuế đối với cá nhân kinh doanh nói chung và cá nhân cho thuê bất động sản nói riêng. Các quy định mới này đã cập nhật và thay thế nhiều văn bản cũ, nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý thuế. Để hiểu rõ nghĩa vụ của mình, cá nhân cho thuê cần nắm vững các cơ sở pháp lý hiện hành.

Cụ thể, các quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, trong đó có hoạt động cho thuê bất động sản, được điều chỉnh chủ yếu bởi Nghị định số 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ tháng 3 năm 2026. Nghị định này đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, đặc biệt là về ngưỡng doanh thu miễn thuế thu nhập cá nhân. Đồng thời, Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/3/2026, hướng dẫn chi tiết về hồ sơ và thủ tục quản lý thuế, thay thế hoàn toàn Thông tư số 40/2021/TT-BTC trước đây.

Ngưỡng doanh thu và nghĩa vụ nộp thuế của cá nhân cho thuê bất động sản

Việc xác định nghĩa vụ nộp thuế của cá nhân cho thuê bất động sản phụ thuộc vào tổng doanh thu phát sinh trong năm tính thuế. Quy định mới nhất từ năm 2026 đã có những điều chỉnh quan trọng về ngưỡng doanh thu này.

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư 18/2026/TT-BTC, nghĩa vụ thuế của cá nhân cho thuê bất động sản được phân chia như sau:

• Doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống/năm: Cá nhân sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Ngưỡng 1 tỷ đồng này được xác định dựa trên tổng doanh thu từ tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản mà cá nhân có được trong năm tính thuế. Đây là một sự điều chỉnh đáng kể, nới lỏng chính sách thuế cho các cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ.
• Doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm: Cá nhân sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định. Nghĩa vụ nộp thuế chỉ phát sinh khi tổng doanh thu vượt quá ngưỡng này.

Ngoài ra, một điểm đáng chú ý khác là kể từ ngày 01/01/2026, cá nhân cho thuê tài sản cũng không còn phải nộp lệ phí môn bài theo Nghị quyết 198/2025/QH15. Điều này góp phần đơn giản hóa các loại phí, lệ phí mà cá nhân phải nộp khi có hoạt động kinh doanh.

Quy định về hóa đơn điện tử đối với cá nhân cho thuê bất động sản năm 2026

Câu hỏi liệu cá nhân cho thuê bất động sản có phải xuất hóa đơn không là một trong những thắc mắc lớn nhất, đặc biệt khi hóa đơn điện tử ngày càng được áp dụng rộng rãi. Các quy định mới năm 2026 đã làm rõ hơn về nghĩa vụ này dựa trên ngưỡng doanh thu của cá nhân.

Việc sử dụng hóa đơn điện tử được quy định chi tiết tại Nghị định số 123/2020/NĐ-CP của Chính phủ, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 70/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/6/2025, và các hướng dẫn tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Cụ thể, đối với cá nhân cho thuê bất động sản:

• Doanh thu từ 1 tỷ đồng trở lên/năm: Cá nhân (có đăng ký hộ kinh doanh hoặc được xác định là cá nhân kinh doanh) bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử. Hóa đơn này có thể là hóa đơn có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.
• Doanh thu từ trên 500 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng/năm: Cá nhân không bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử, nhưng có thể chủ động đăng ký nếu có nhu cầu thực tế trong giao dịch với bên thuê.
• Doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống/năm: Cá nhân hoàn toàn không bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử.

Cần lưu ý rằng những quy định trên chủ yếu áp dụng cho cá nhân cho thuê có đăng ký hộ kinh doanh hoặc được xác định là cá nhân kinh doanh. Trường hợp cho thuê tài sản mang tính chất dân sự, không thuộc diện đăng ký kinh doanh, chủ sở hữu thường không chịu sự điều chỉnh trực tiếp của cơ chế này. Trong những trường hợp này, nếu bên thuê yêu cầu hóa đơn, cá nhân cho thuê có thể đề nghị cơ quan thuế cấp hóa đơn lẻ cho từng lần phát sinh hoặc theo từng kỳ.

Cách tính và phương pháp kê khai thuế chi tiết từ năm 2026

Khi cá nhân có doanh thu cho thuê bất động sản vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm, việc tính toán và kê khai thuế cần tuân thủ theo các công thức và quy trình mới nhất. Các quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong nghĩa vụ tài chính.

1. Cách tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN):

• Thuế GTGT phải nộp: Được xác định bằng tổng doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê nhân với thuế suất trực tiếp 5%.
  Công thức: Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%
• Thuế TNCN phải nộp: Điểm mới quan trọng từ năm 2026 là cá nhân được hưởng mức giảm trừ doanh thu lên đến 1 tỷ đồng trước khi tính thuế. Công thức cụ thể là:
  Công thức: Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm - 1 tỷ đồng) x 5%

Lưu ý: Mức giảm trừ 1 tỷ đồng này áp dụng tổng thể cho tất cả các hợp đồng cho thuê trong năm. Nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, họ được lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức khấu trừ 1 tỷ đồng, và nếu chưa trừ hết, phần miễn trừ có thể tiếp tục phân bổ sang các hợp đồng khác cho đến khi đạt đủ ngưỡng.

2. Phương thức kê khai và thời hạn nộp hồ sơ:

Tùy thuộc vào đối tượng giao dịch, quy trình kê khai thuế sẽ được triển khai theo các kịch bản khác nhau:

• Trường hợp cá nhân trực tiếp kê khai: Chủ nhà có quyền lựa chọn nộp hồ sơ 02 lần/năm (hạn chót là ngày 31 tháng 7 và 31 tháng 01 năm sau) hoặc dồn lại nộp 01 lần/năm (hạn chót ngày 31 tháng 01 năm kế tiếp).
• Trường hợp tổ chức thuê bất động sản: Doanh nghiệp hoặc tổ chức đi thuê sẽ thực hiện kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà. Thời hạn nộp hồ sơ sẽ bám sát theo kỳ thanh toán tiền thuê đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
• Giao dịch giữa các cá nhân: Nếu bên thuê cũng là cá nhân, thì nghĩa vụ kê khai và quyết toán thuế trực tiếp với cơ quan thuế thuộc về phía người cho thuê.

Hồ sơ khai thuế bao gồm Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC. Việc nộp tiền thuế phải được thực hiện tại địa điểm nơi phát sinh hoạt động cho thuê để đảm bảo nguồn thu ngân sách được phân bổ đúng cho địa phương quản lý bất động sản đó.

Nếu bạn cần hỗ trợ thực tế, hãy tham khảo Dịch Vụ Kế Toán Trọn Gói của Đại Lý Thuế Hưng Phúc.

❓ Câu Hỏi Thường Gặp